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打出組合拳,力促房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)——當(dāng)前房地產(chǎn)市場熱點問答

2024-10-20 21:04:21  |  來 源:人民日報  點擊:

人民日報本報記者 丁怡婷 王云杉

制圖:張丹峰

習(xí)近平總書記指出:“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題,關(guān)系千家萬戶切身利益,關(guān)系人民安居樂業(yè),關(guān)系經(jīng)濟社會發(fā)展全局,關(guān)系社會和諧穩(wěn)定?!?/p>

9月26日召開的中共中央政治局會議強調(diào),“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“要回應(yīng)群眾關(guān)切,調(diào)整住房限購政策,降低存量房貸利率,抓緊完善土地、財稅、金融等政策,推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

近期,有關(guān)部門指導(dǎo)各地迅速行動,抓存量政策落實、抓增量政策出臺,打出一套“組合拳”;地方政府因城施策,取消或調(diào)減了限制性措施,支持居民剛性和改善性住房需求。這些舉措釋放出強烈的穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市信號,將進一步提振信心、改善預(yù)期。

在國務(wù)院新聞辦公室10月18日舉行的新聞發(fā)布會上,國家統(tǒng)計局副局長盛來運介紹,國慶期間,一些房地產(chǎn)樓盤的到訪量、成交量有明顯改善。根據(jù)市場機構(gòu)不完全統(tǒng)計,國慶期間新房成交面積增長102%,二手房成交面積增長205%。“這個變化非常明顯,我們有理由相信,房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)積極變化。”盛來運說。

如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢和發(fā)展趨勢?購買的住房能否按時交付?針對社會普遍關(guān)心的問題,記者進行了采訪。

一攬子政策效果如何?

——10月份以來,新房和二手房成交大幅增長,大城市土地市場也出現(xiàn)回暖

近期的房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策主要集中在哪些方面?效果如何?

“‘組合拳’怎么打?概括起來,就是四個取消、四個降低、兩個增加?!弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部部長倪虹作了具體介紹——

四個取消:取消或調(diào)減限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán),城市政府因城施策,調(diào)整或取消各類購房的限制性措施。

四個降低:降低住房公積金貸款利率,降低住房貸款的首付比例,降低存量貸款利率,降低“賣舊買新”換購住房的稅費負(fù)擔(dān)。其意在于降低居民購房成本,減輕還貸壓力,支持居民剛性和改善性住房需求。

兩個增加:一是通過貨幣化安置等方式,新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造;二是今年底前將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

“組合拳”發(fā)力,政策效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。

“10月份以來,新房和二手房成交大幅增長。剛需積極入市,帶動普通商品房樓盤銷售。大城市土地市場也出現(xiàn)回暖?!闭憬I(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。

不少人關(guān)心,降低存量貸款利率有多大實惠?

中國人民銀行副行長陶玲介紹,預(yù)計大部分存量房貸利率將在10月25日完成批量調(diào)整,部分中小銀行完成調(diào)整的時間可能略晚,總體預(yù)計會在10月31日前全部完成。

“預(yù)計存量房貸利率將平均下降0.5個百分點左右,總體上將能節(jié)省利息支出1500億元,惠及5000萬戶家庭、1.5億居民?!碧樟嵋员本┡e例,原房貸利率如果是4.4%,利率調(diào)整以后為3.55%,100萬元、25年期的等額本息房貸每個月可少付月供469元,共節(jié)省利息支出超14萬元。

針對取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)政策,財政部部長助理宋其超表示,目前正抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅收政策。這些政策將統(tǒng)籌把握相關(guān)城市房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和地方財政收入形勢,作出科學(xué)合理安排;賦予地方一定的自主權(quán),保持政策穩(wěn)定性和公平性;有效降低房地產(chǎn)企業(yè)和購房人負(fù)擔(dān),促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。財政部表示,具體政策正在抓緊履行相關(guān)程序。

倪虹認(rèn)為,房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年調(diào)整,在系列政策作用下,已經(jīng)開始筑底,“我們判斷,10月份的數(shù)據(jù)會是一個積極樂觀的結(jié)果?!?/p>

國家統(tǒng)計局對70個大中城市在9月下旬開展的月度房價問卷調(diào)查顯示,預(yù)期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別為58.3%和45.4%,對比上月調(diào)查結(jié)果,分別提高10個和6.5個百分點。

保交房工作進展怎樣?

——已經(jīng)交付246萬套,“白名單”項目已審批通過貸款達到2.23萬億元

保交房是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險、促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的有力措施。如何打消購房人對交付安全的顧慮?下一步還將采取哪些舉措?

當(dāng)前,保交房攻堅戰(zhàn)有力推進,已經(jīng)交付246萬套。甘肅、福建、重慶交付率超七成,江西上饒、貴州銅仁等城市交付率超八成。

中共中央政治局會議提出,“加大‘白名單’項目貸款投放力度”。截至10月16日,“白名單”房地產(chǎn)項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。

“目前,將商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目全部納入‘白名單’的條件已經(jīng)具備。”金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企表示,為做好房地產(chǎn)項目融資,保障房屋建成交付,還會進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項目融資機制,做到合格項目“應(yīng)進盡進”,進入“白名單”的項目“應(yīng)貸盡貸”,資金撥付“能早盡早”。廣東省住房和政策研究中心首席研究員李宇嘉分析,采取這一舉措,將使房企資金鏈緊張得到緩解、風(fēng)險得到控制,進一步提振市場信心。

資金解決了,還要抓進度、抓質(zhì)量,讓老百姓早日拿房。倪虹表示,接下來要通過全國保交房信息系統(tǒng),對每一套交付任務(wù)都做到建檔立卡,交付一套、銷號一套;把保交房項目作為加強房屋質(zhì)量監(jiān)管的重點,既要把房子建成,又要把房子建好,將驗收合格的房子交到購房人手上。

怎樣守住兜牢住房保障底線?

——今年前9月已建設(shè)籌集保障性住房148萬套(間),年底前可讓450萬新市民、青年人入住

對于一些新市民、青年人來說,短時間內(nèi)很難攢夠錢買房,租賃市場又存在租金高、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等困擾,如何更好解決這些群體的住房問題?

“解決好新市民和青年人的住房問題,讓他們能夠安居樂業(yè),是城市政府義不容辭的責(zé)任,也是提高城市競爭力的重要抓手。各城市政府在結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策的同時,一定要加大保障力度,兜牢住房保障這個底線?!蹦吆缯f。

一手抓市場,一手抓保障。倪虹表示,要通過市場來滿足群眾多樣化改善性住房需求,以政府為主保障群眾基本住房需求?!氨U嫌址譃樽赓U和購買兩種方式?!蹦吆缯f,目前,低收入住房困難家庭通過公租房基本實現(xiàn)了應(yīng)保盡保,“針對新市民、青年人的需求,將大力發(fā)展保障性租賃住房和公租房,以‘一張床、一間房、一套房’等方式,讓他們‘進得來、留得下、住得安、能成業(yè)’。有一定經(jīng)濟能力,但是買商品房暫時還有困難的,可以購買保障性住房。”

今年1至9月,我國已建設(shè)籌集保障性住房148萬套(間),年底前可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。

如何看待房地產(chǎn)市場發(fā)展前景?

——供求關(guān)系發(fā)生重大變化,增量市場轉(zhuǎn)向增存并重,潛在有效需求規(guī)模依然較大

長遠(yuǎn)看,房地產(chǎn)市場發(fā)展還有潛力和空間嗎?

當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化,增量市場轉(zhuǎn)向增存并重。虞曉芬介紹,2021年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過40平方米,已處于較高水平,疊加人口下降和城鎮(zhèn)化速度放緩,房地產(chǎn)需求量很難再回到2021年高達18億平方米銷售面積的高位。

“但潛在有效需求規(guī)模依然較大。”虞曉芬說,參照韓國、日本經(jīng)驗,兩國1991年城鎮(zhèn)化率分別達到74.79%、77.47%,高于我國2023年常住人口城鎮(zhèn)化率的66.16%水平;1991年至2007年,兩國平均每年每千人新建住宅套數(shù)分別達到11.35套、10.34套,按照70%需求在城鎮(zhèn)、戶均建房面積110平方米保守估算,我國城鎮(zhèn)新建住房合理需求量應(yīng)該在10億平方米以上。隨著人們生活水平的提高、城鎮(zhèn)化深入推進,房地產(chǎn)市場剛性和改善性住房需求仍然比較大。

“以戶均建筑面積100平方米計算,100萬套城中村和危舊房改造有望釋放約1億平方米剛性購房需求,相當(dāng)于今年前8個月全國新建住宅銷售面積的近20%?!鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟認(rèn)為,這部分剛性購房需求在短時間內(nèi)集中釋放,并疊加一系列政策“組合拳”,將為推動全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供重要的需求支撐。

“接下來就是要同心協(xié)力,把‘組合拳’打好,狠抓落實,讓這些政策的效果能夠充分顯現(xiàn),讓人民群眾能夠享受政策紅利。我們對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)充滿信心?!蹦吆缯f。

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